Comment définir le périmètre du lotissement lors de la division d'un terrain déjà bâti?
Les divisions foncières, constitutives de lotissement, effectuées sur des terrains déjà bâtis sont très nombreuses.
Dès lors peut se poser la question de savoir si le terrain supportant la construction existante doit être inclus dans le périmètre du lotissement ?
Les divisions foncières, constitutives de lotissement, effectuées sur des terrains déjà bâtis sont très nombreuses.
Rappels
Définitions
◾Unité foncière: Conseil d'Etat du 27 juin 2005 (req. n° 264.667)
Une unité foncière est un ilot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.
◾Le périmètre du lotissement : L.442-1-2 CU
Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots.
Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées.
▪️Le terrain bâti n'est pas inclus dans le périmètre du lotissement SAUF si le lotisseur le demande.
🔥Mais alors, à quoi cela pourrait-il bien servir ? Pour le savoir il faudra répondre à cette question : les règles d'urbanisme s'appliquent elles sur l'unité foncière de départ où sur le périmètre du lotissement ❓
Règles d'urbanisme et lotissement
◾Le principe : R.151-21 CU (alinéa 3)
Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.
◾La dérogation: exemple PLU
✅En dérogation à l'article R151-21CU, dans le cas d'un lotissement, les règles sont appréciées au regard de chacun des lots.
⚠️ Si le PLU déroge au principe du code de l'urbanisme, les prescriptions d'urbanisme s'appliquent sur chaque nouveau lot. Sans dérogations les règles d'appliquent sur tous les lots, comme s'ils n'en formaient qu'un seul.
▶️Alors comment appliquer les règles d'urbanisme ?
- Sur le périmètre du lotissement ?
- Sur l'unité foncière de départ comme si elle n'avait pas été divisée ?
Points de divergence
La division primaire : R.442-1 CU
Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager :
a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ;
▪️ Division de terrain effectuée par un propriétaire au profit d'un pétitionnaire ayant obtenu un PC pour construire un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle sur l'unité foncière.
▶️ La division intervenant ici après l'obtention d'un permis de construire, celui-ci doit être instruit comme s'il s'agissait d'une co-construction et non pas comme une construction nouvelle sur un futur terrain.
🔺C'est la jurisprudence qui a permis de définitivement trancher la question❗
Application de la règle en cas de lotissement
▪️ Non dérogation au R.151-21 CU
⚠️C'est le raisonnement issu de la jurisprudence pour la division primaire qui pourrait alors être appliqué dans le cadre du lotissement quand le PLU ne déroge pas au principe du code de l'urbanisme ❕
▶️ Ce serait sans compter sur la possibilité offerte au lotisseur d'inclure le terrain bâti dans le périmètre du lotissement qui prend ici tout son intérêt, ce qui est ici bien expliqué dans une fiche de la Direction Générale de l'Aménagement, du Logement et de la Nature Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages Arche Sud ⬇️
L'intégration du reliquat bâti est optionnel, le choix relevant uniquement du lotisseur, sous réserve bien entendu de l'accord du propriétaire de cette partie bâtie. Le reliquat bâti peut ainsi être intégré dans le périmètre du lotissement en fonction de l'intérêt que cela peut représenter au regard de l'opération. Par exemple, si ce reliquat est sous densitaire au regard du coefficient d'occupation des sols, son intégration dans le périmètre du lotissement permet de donner des droits à construire supérieurs aux lots créés, hormis le cas où le plan local d'urbanisme a institué un contrôle des divisions en application de l'article L.123-1-11 du code de l'urbanisme.
Exemple : Le propriétaire d'une maison construite sur un terrain de 1200 m² décide de détacher un lot à bâtir de 400 m² pour permettre à ses enfants d'y construire leur propre maison. Il conserve pour lui-même la maison sur une partie du terrain réduite à 800 m². Le COS est de 0,2. La maison existante a une surface de plancher de 120 m². Ce propriétaire a deux options : • il n'inclut pas la partie de propriété bâtie qu'il conserve dans le périmètre du lotissement qui sera donc réduit au lot créé. Ses enfants pourront construire une maison de 80 m², du fait de l'application du COS de 0,2 à la superficie de leur lot . • il décide que le périmètre du lotissement correspond à l'ensemble de sa propriété avant division (lot créé + reliquat bâti). Ses enfants pourront construire une maison de 120 m², car ils pourront bénéficier des droits à construire non consommés par le reliquat bâti car les droits à construire au sein du lotissement sont de 240 m² (COS de 2 appliqué à 1200 m² ) et la maison existante n'en consomme que 120.
⚠️Cette fiche de 2012 est par ailleurs reprise dans le GUIDE du LOTISSEMENT de la Doctrine du club ADS / Réseau Grand Ouest qui date d'avril 2019.
🔺La possibilité offerte au lotisseur d'inclure ou non le terrain bâti dans le périmètre du lotissement est ici déterminante. Il s'agira de déterminer l'option la plus judicieuse.
▪️ Dérogation R.151-21 CU
▪️ Les règles d'urbanisme s'appliquant sur chaque lot, la question se pose moins même si l'on pourrait envisager d'inclure la construction dans le périmètre d'un futur lot.
CONCLUSION
En cas de lotissement réalisé sur une unité foncière déjà bâtie, le terrain détaché comportant la construction n'est pas inclus dans le périmètre du lotissement sauf demande du lotisseur.
Cette décision est très importante quand il s'agit de prévoir la constructibilité des futurs lots que le PLU déroge au nom au principe de base du code de l'urbanisme.