L'emprise au sol (ES) est un des éléments majeurs pour déterminer la constructibilité d'un terrain. Son application qui paraît assez simple peut cependant réserver quelques surprises à la lecture des prescriptions du plan local d'urbanisme !

1️⃣ Si le PLU ne contient pas de définition de l'emprise, il y a lieu d'appliquer la définition réglementaire ❕

2️⃣L'application de la définition de l'emprise issue du premier alinéa l'article R.420-1 du code de l'urbanisme est rendu applicable au PLU par le lexique national quand il lui est annexé❕

🔺 "Les auteurs des PLU(i) conservent la faculté d'étoffer ce lexique par des définitions supplémentaires et de préciser les définitions nationales sans en changer le sens, notamment pour les adapter au contexte local."

⚠️ Les marges de manœuvre portent essentiellement sur les éléments en saillie des constructions en précisant la nature des débords et des surplombs exclus.

✅ Exemple PLU: L'emprise au sol des constructions, y compris les constructions annexes, correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des éléments de modénature, des éléments architecturaux, des débords de toitures, des oriels et des balcons ainsi que des sous-sols et des parties de constructions ayant une hauteur au plus égale à 0,60 mètre à compter du sol naturel. Concernant les balcons : Au-dessus d'1 mètre de profondeur, les balcons seront comptabilisés dans l'emprise au sol. Pour les terrasses situées au niveau du terrain naturel, seront prises en compte les surfaces supérieures à 20 m². Les terrasses ne s'entendent pas cumulées. L'isolation par l'extérieur n'est pas prise en compte dans le calcul de de l'emprise au sol.

• Dans tous les cas

1. Les constructions enterrées: caves, parkings....
2. Les constructions au ras du sol: espaces de stationnement, terrasses...

• Selon des prescriptions spécifiques au PLU

1. Les constructions avec une faible élévation classiquement selon un critère altimétrique (<60cm): terrasse surélevée
2. Les bassins de piscine enterrés exclus du calcul de l'ES par le règlement.

◾La règle d'emprise s'applique à l'unité foncière d'assiette du projet.

⚠️ Si le terrain d'assiette est à cheval sur plusieurs zones "il convient alors d'appliquer, pour chaque partie de la construction considérée isolément, les règles d'emprise au sol et d'occupation des sols propres à la zone dans laquelle elle se trouve, avec pour référence de superficie, celle de la part de terrain située dans cette même zone "(Cour administrative d'appel de Paris, 1e chambre, du 20 janvier 1994, 93PA00267 93PA00289).

⚠️ Le 26 novembre 2018, le Conseil d'Etat a précisé que "le coefficient d'emprise au sol doit être calculé par rapport à la superficie totale de l'unité foncière supportant le projet de construction, dès lors qu'elle est tout entière située dans la même zone du plan local d'urbanisme, peu important qu'une partie de cette unité soit inconstructible". (CE, 26 novembre 2018, n°414612).

• Dans les anciennes présentation elle correspond à l'article 9.

➡️Ainsi isolée elle était souvent utilisée comme seule information pour déterminer la constructibilité d'un terrain.

• Elle se trouve désormais au II-1 des récents PLU.

➡️Le regroupement avec les règles d'implantation et de hauteur permet de comprendre que cette combinaison est indispensable pour calculer la densité autorisée.

1. Détermination d'un pourcentage d'occupation de l'unité foncière d'implantation de la construction.
2. Différenciation des règles d'emprises sur une même unité foncière: bande de constructibilité, cœurs d'ilot à préserver...
3. Différenciation selon la destination des constructions: logements sociaux ou intermédiaires, bâtiments à usage mixte....

✅L'emprise maximale des constructions est fixée à 40% de la superficie du terrain.

✅A l'intérieur d'une bande de 20 m de profondeur l'emprise au sol ne peut dépasser 70% de cette partie de terrain. Au-delà de la bande de 20 m l'emprise maximale des constructions est fixée à 10% de cette partie de terrain.

✅L'emprise au sol des constructions pourra atteindre 60 % si la partie en rez-de-chaussée est affectée à des activités commerciales ou artisanales, le coefficient d'emprise par projection verticale des niveaux supérieurs restant limité à 40 %.

⚠️ En l'absence de prescriptions particulières dans le règlement, il n'y a pas lieu de faire de distinction entre la nature des bâtiments ❕

• Lorsqu'il est prévu une emprise spéciale pour les bâtiments complémentaires ou annexes, celle-ci est en principe déductible de l'emprise autorisée pour le bâtiment principal, sauf si le PLU s'y oppose expressément.

✅L'emprise au sol des constructions (annexes comprises) ne pourra excéder 50 %.

✅Pour les annexes, celles-ci ne doivent pas dépasser 30 m² d'emprise au sol.

✅Les annexes des constructions à usage d'habitation (hors piscines) devront respecter une emprise au sol cumulée de 80 m² prenant en compte la surface des annexes déjà présentes.

• FOCUS Constructions existantes

◾La situation des constructions existantes est souvent spécialement envisagée. Des prescriptions différentes peuvent leur être appliquées, notamment pour réduire les possibilités de transformation de celles d'entre elles qui ne sont pas conformes à la règle d'ES en vigueur.

✅Pour les constructions d'habitation existantes : l'emprise au sol créée ne doit pas dépasser, au total, 30% par rapport à l'emprise au sol existante à la date d'approbation du PLU.

✅Pour les travaux sur construction existante, l'emprise au sol fixée ci-dessus peut être majorée dans la limite de 20 m² de surface de plancher.