La réglementation des voies de desserte pour les projets de division dans le plan local d'urbanisme
Il est des prescriptions du règlement auxquelles ont ne fait pas toujours très attention. Cependant elles peuvent gravement compromettre les projets de division.
➡️Tel est le cas des règles de desserte par les voies.
◾Certaines communes ne souhaitent pas voir se développer d'opération de lotissements. Pour cela il existe plusieurs solutions:
- application des règles d'urbanisme sur chaque lot
- bande de constructibilité
- interdiction de créer des voies nouvelles
Principe
Le règlement peut fixer les conditions de desserte par les voies et réseaux des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l'objet d'aménagements.
Afin de répondre aux besoins en matière de mobilité, de sécurité et de salubrité, le règlement peut fixer :1° Les conditions de desserte des terrains mentionnés à l'article L. 151-39 par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public2° Les conditions permettant une bonne desserte des terrains par les services publics de collecte des déchets.
Qu'est-ce qu'une voie pour l'urbanisme
◾Voie publique
- La voie publique s'entend comme l'espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l'emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant.
- Ces voies doivent être ouvertes à la circulation, et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins …).
◾Voie privée
- Une voie privée peut quant à elle constituer une voie de desserte, à condition d'être utilisable par plusieurs propriétés et d'être "ouverte à la circulation du public".
- Les "voies privées ouvertes à la circulation" sont les rues et les chemins situés dans des "ensembles d'habitations", ayant ou non le caractère d'un lotissement. « L'ouverture à la "circulation publique" est réputée effective lorsque les rues et les chemins concernés sont mis à la disposition des véhicules et des piétons autorisés à y circuler.
◾Pour qualifier un « axe » de « voie » (publique ou privée), la jurisprudence précise qu'il dessert plusieurs propriétés et que ses conditions d'aménagement permettent la circulation des piétons et des véhicules.
Les prescriptions d'urbanisme pour les voies
Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.
▪️Les dispositions du règlement national d'urbanisme permettant de refuser une autorisation ou de s'opposer à une déclaration si la desserte et les accès sont absents ou insuffisants, ou s'ils présentent des risques, ne sont plus d'ordre public.
- En conséquence, elles sont inapplicables lorsque la commune est dotée d'un PLU.
- Elles peuvent cependant être reprises dans une formule à minima.
Le règlement peut préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer, y compris les rues ou sentiers piétonniers et les itinéraires cyclables, les voies et espaces réservés au transport public.
▪️ Exemples PLU
- Pour être constructible, un terrain doit être accessible par une voie publique ou privée, en bon état de viabilité, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu en application d'une enclave.
- Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée. Cette voie doit avoir une largeur de 3m minimum.
- Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, carrossable en bon état de viabilité.
- L'emprise des voies nouvelles ouvertes à la circulation automobile doit être au minimum de 7 mètres.
Les limites des prescriptions
Si les auteurs étaient en droit d'interdire la création de voies nouvelles, y compris celle de voies privées ouvertes à la circulation publique, ils ne pouvaient en revanche légalement, par une mesure d'interdiction présentant un tel caractère général et absolu, interdire la création, sur les parcelles appartenant à des particuliers, de toute voie nouvelle non ouverte à la circulation publique. Il en résulte que les dispositions de l'article contesté sont illégales en ce que les termes : " La création de voies nouvelles est interdite " s'appliquent à la création de voies privées non ouvertes à la circulation publique. L'article U 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme doit, dès lors, être annulé dans cette mesure.
🔲CONCLUSION
🔺La création de voies nouvelles privées - non ouvertes à la circulation publique - est donc un accessoire du droit de propriété.
⚠️ Le PLU ne peut pas les interdire mais il peut réglementer les voies de dessertes internes au terrain d'assiette des constructions en mentionnant clairement à quelles types de voies les dispositions prévues s'appliquent.