L 'article 157 de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a supprimé la possibilité de "fixer une superficie minimale de terrains constructibles.

◾La SMTC correspondait à l'article n°5 du règlement.

Cette règle était justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée.

Impact sur les divisions foncières

◾Assainissement non collectif

Concernant la surface minimale nécessaire à la mise en place d'un assainissement individuel, nous avons vu quels sont les possibilités des services instructeurs ⬇️

◾Intérêt paysager

▪️ L'autorité administrative à ici encore la possibilité de refuser un projet.

• R.111-27 Code de l'Urbanisme

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

▪️ Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage urbain ou naturel de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site urbain ou naturel sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que la construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. (Conseil d'État N° 411386 - 2018-07-26)

• Par arrêt du 13 mars 2020 (n° 427408), le Conseil d'Etat précise qu'un permis de construire peut être refusé, sur le fondement de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, lorsque le projet porte une atteinte visible aux lieux avoisinants.

▪️ Pour rechercher l'existence d'une atteinte au caractère des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, le Conseil d'Etat (dans une récente décision du 12/05/2022) rappelle le raisonnement à suivre:

1. Appréciation de la qualité du site sur lequel la construction est réalisée,
2. Évaluation de son impact sur le site, au vu de sa nature et de ses effets.

⚠️Il ressort de toutes ces jurisprudence, que l'article R.111-27 CU ne s'applique que pour apprécier un projet de construction.

🔺Dès lors peut-il être utilisé pour s'opposer à une déclaration préalable de division en raison de la taille des futurs terrains ?

➡️Voici une récente décision de refus:

"Considérant l'article R.111-27 CU, considérant que le projet à pour objet de diviser une parcelle en 2 lots, dont un lot à bâtir de 905m2, considérant que la majorité des parcelles jouxtant le projet sont supérieures à 1000m2 de superficie, considérant que le projet va à l'encontre du tissu pavillonnaire existant à proximité et qu'il est de nature à porter atteinte au caractère du site et aux paysages urbains, considérant que le projet est contraire à l'article R.111-27 CU, il est fait opposition à la déclaration préalable."

CONCLUSION

⚠️Dans les faits la SMTC a bien été abrogée, il n'en reste pas moins que:

1. Le règlement du PLU peut contraindre la constructibilité, restreignant de fait les possibilités de division foncière.
2. L'autorité administrative garde la possibilité de refuser les projets de division (alors même qu'aucun projet de construction n'est encore prévu sur le site).

▶️ Même s'il reste toujours possible de contester une décision administrative, avant de s'engager, mieux vaut déposer un certificat d'urbanisme opérationnel, pour s'assurer de la faisabilité officielle!